二手房交易在我们的日常生活中很常见，以一手销售后交易闻名的房产称为二手房。二手房交易中有很多内幕需要我们去挖掘。今天，小编将详细介绍二手房的交易流程和注意事项。

　　第一部分:二手房交易流程

　　(1)买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋的整体状况和产权，要求卖方提供合法证明，包括房屋所有权证、身份证明等证明。

　　A.在查看卖方的房产证时，可以看到房产证第一页或第二页有“成本价售房”、“成本价售房”或“私自改房”等红印，说明该房屋是按成本价购买的。b .查看与原产权单位签订的销售协议中是否有“单位有优先购买权”、“出售转让须经原产权单位批准”或“五年内不出名”等条款。另外，按成本价购买并与原产权单位提前约定或按标准价或优惠价购买的，需向原产权单位提交《已购公有住房和经济适用住房出售咨询表》，经盖章同意后，原产权单位方可进行名优交易。

　　审核内容包括:如果房产证首页有“*私优”、“私标”、“优先出售”或“标准出售”等红印，说明该房产是按标准价或优惠价购买的。二看与原产权单位签订的销售协议中的约定。当然，产权证原件一定要看，同时还要经过主管部门和房屋所在地的区县房产局的审核，最终确认房屋是否具备名优交易资格。

　　(2)出卖人提供的房屋合法，可以有名交易的，买受人可以支付购房定金(支付购房定金不是买卖商品房的必要程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或房屋买卖合同)。经买卖双方协商一致，就该房屋的位置、产权状况及交易价格、交付时间、交付方式、产权处理等达成一致后，双方签订房屋买卖合同，合同至少一式三份。

　　(3)买卖双方共同向房地产交易管理部门申请审查。买卖双方向房产管理部门提出申请手续后，管理部门应核对相关文件，进行产权审查，对符合有名条件的房屋，准予办理过户手续，对没有产权或部分产权及其他产权人未取得书面同意的情况，拒绝申请，禁止有名交易。

　　(4)订立契约。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权和购买对象，按照交易部门预先设定的审批权限逐级上报审批，交易双方即可办理契证签署手续。现在北京在交易过程中取消了房地产买卖契约，俗称“白契”。

　　(5)缴纳税费。税费构成复杂，取决于交易房屋的性质。比如房改、危改迁建、经济适用房等商品房的税费构成是不同的。PS:二手房交易税包括营业税、个人所得税、印花税、契税等。(点击查看二手房交易税的计算)

　　(6)办理产权转移手续。交易双方在房地产交易管理部门完成产权变更登记后，将交易材料移交给发证部门，买受人凭《取得房屋所有权证通知书》向发证部门申请新的产权证。

　　(7)对于贷款的买受人，在与出卖人签订房屋买卖合同后，由买受人和出卖人共同到贷款银行办理贷款手续。银行会检查买方的信用，评估双方想交易的房子，确定买方的贷款金额，然后批准买方的贷款。

　　(8)买受人取得房屋所有权证，付清全部房款，出卖人交房并结清全部物业费后，双方二手房买卖合同全部履行完毕。

　　第二部分:二手房交易中的注意事项

　　(1)房屋手续是否齐全

　　房产证是房主拥有房屋所有权的唯一证明。没有房产证的房子交易时，买家拿不到房子的风险很大。业主可以抵押或转卖房产证，即使以后没有取得，业主也可以抵押转卖。所以，最好选择有房产证的房子进行交易。

　　(2)房屋产权是否清晰

　　有些房子有许多共有人。有继承人、家庭、夫妻的，买受人应当与全体共有人签订房屋买卖合同。如果只有部分共有人擅自处分共有财产，未经其他共有人同意，买受人与共有人签订的买卖合同一般无效。

　　(3)交易房屋是否出租

　　一些二手房转让时，有一个物质负担，就是被别人租去了。如果买受人只看房产证，注重过户手续，而不注重是否有租赁，很有可能买受人会得到一个不能及时入住或使用的房产。因为我国包括大多数国家都承认“买卖不违反租赁”，也就是说，房屋买卖合同不能反对以前成立的租赁合同。这一点在实践中被很多买家和中介公司忽视，也被很多卖家利用，从而引发更多的纠纷。

　　(4)土地情况是否清楚

　　二手房，买家要注意土地使用性质，是划拨还是出售。划拨土地一般无偿使用，政府可以无偿收回。转让是指所有权人已经缴纳土地出让金，买受人对房屋享有相对完整的权利；还应注意土地的使用寿命。如果一套房子的土地使用权只有40年，业主用了十年，买受人按同地段土地使用权70年的商品房价格来衡量，有点不划算。

　　(5)市政规划是否影响

　　有些房主可能因为知道房子5到10年左右就要拆迁，或者知道房子附近要建高层住宅，急于出售二手房，可能会影响采光、价格等市政规划条件。作为买家，购买时要充分了解细节。

　　(6)福利房是否合法

　　房改、安居工程、经济适用房属于福利性质的政策性住房，转让时有一定的限制。而且这些房子对土地的性质和房屋所有权的范围都有一定的国家规定，所以购房者在购买时要避免买卖合同与国家法律发生冲突。

　　(7)单位房屋是否侵权

　　一般单位的住房有成本价职工住房和标准价职工住房，两者在性质上都是划拨的，出让时要缴纳土地使用费。再者，对于住房标准价，一般单位享有部分产权，职工转让时单位享有优先购买权。如果买方不注意这些，他可能会与业主一起侵犯单位的合法权益。

　　(8)物业管理费是否拖欠

　　有的房主在过户时，物业管理费、电费、三气(天然气、暖气、煤气)费已经拖欠很久了，已经欠了一大笔费用。买受人在不知情的情况下买了房子，可能要由买受人承担全部费用。

　　(9)中介公司是否违规

　　一些中介公司违反规定提供中介服务。比如二手房贷款的情况，他们给购房者提供零首付，也就是购房者支付的购房款全部可以从银行骗贷。买家认为自己占了便宜。你不知道如果银行发现了，所有的责任可能都由他自己承担吗？

　　(10)合同是否明确

　　二手房买卖合同虽然不需要像商品房买卖合同那样全面，但有些细节要明确约定，如合同主体、权利保障、房价、交易方式、违约责任、争议解决、签约日期等。，这个要充分考虑。